Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich für meine erste Immobilie? Die wichtigsten Fakten für Ihren Kauf

Wer sich ernsthaft mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen – ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – wird früher oder später mit einer zentralen Frage konfrontiert: Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Die Antwort darauf ist nicht pauschal, aber sie lässt sich fundiert herleiten. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick darüber, was Banken erwarten, was sinnvoll ist und wie Sie sich strategisch richtig aufstellen – unabhängig davon, ob Sie Einsteiger oder erfahrener Investor sind.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Viele unterschätzen den Umfang dessen, was als Eigenkapital gewertet werden kann. Neben klassischem Bankguthaben zählen auch Bausparverträge, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Aktien- oder Fondsdepots und in manchen Fällen sogar private Darlehen oder bereits vorhandenes Immobilieneigentum dazu. Banken bewerten nicht nur die absolute Summe, sondern auch die Verfügbarkeit und Werthaltigkeit dieser Mittel. Je flexibler Sie hier aufgestellt sind, desto größer wird Ihr finanzieller Spielraum bei der Finanzierung.

Wie viel Eigenkapital ist wirklich notwendig?

Die allgemeine Empfehlung liegt bei mindestens 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro bedeutet das ein Eigenkapitalanteil zwischen 30.000 und 40.000 Euro. Das ist keine feste Vorgabe, sondern eine bewährte Orientierung. Der Hintergrund: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger sind in der Regel Ihre Zinskosten. Die Bank bewertet Ihre Bonität günstiger, was sich direkt auf Ihre Finanzierungskonditionen auswirkt. Zudem reduziert sich Ihre monatliche Belastung – ein wichtiger Faktor, insbesondere bei vermieteten Objekten, wenn Sie auf einen stabilen Cashflow achten.

Andererseits setzen erfahrene Investoren mitunter bewusst auf niedrige Eigenkapitalquoten, um den sogenannten Leverage-Effekt zu nutzen: Ein hoher Fremdfinanzierungsanteil kann bei steigenden Immobilienwerten oder Mieteinnahmen zu einer überdurchschnittlichen Rendite führen. Doch dieser Weg ist spekulativer und erhöht Ihre finanzielle Abhängigkeit von Zinsen und Marktwerten. Wer ihn geht, sollte eine fundierte Strategie, stabile Rücklagen und ein gutes Risikomanagement haben.

Finanzierungen ohne Eigenkapital – eine sinnvolle Option?

Es gibt tatsächlich Möglichkeiten, eine Immobilie zu 100 % oder sogar 110 % zu finanzieren – inklusive Kaufnebenkosten. Solche Modelle sind allerdings nur für Käufer mit überdurchschnittlicher Bonität und stabilen Einkommensverhältnissen realistisch. Banken prüfen in solchen Fällen sehr genau, ob das Objekt ausreichend Sicherheit bietet, etwa durch Lage, Substanz oder Wertsteigerungspotenzial. Gerade für Anleger kann dies ein Weg sein, schnell ein Portfolio aufzubauen – doch die Risiken liegen in der höheren Zinsbelastung, der geringeren Flexibilität und möglichen Nachschussforderungen, wenn der Immobilienwert fällt. Wer mit wenig Eigenkapital einsteigt, muss sein Risiko aktiv managen und langfristig denken.

Was oft vergessen wird: Nebenkosten und Liquidität

Ein häufiger Fehler bei der Immobilienfinanzierung ist die Unterschätzung der Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und ggf. Maklerprovision können je nach Bundesland und Objekt bis zu 15 % des Kaufpreises betragen. Diese Kosten sollten möglichst vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden. Wer hier zu knapp kalkuliert, riskiert Liquiditätsprobleme – besonders, wenn Renovierungen oder unerwartete Ausgaben hinzukommen. Ebenso wichtig: Halten Sie nach dem Kauf ausreichend Rücklagen. Eine solide Finanzierung ist mehr als nur ein günstiger Zinssatz – sie gibt Ihnen auch Handlungsspielraum in schwierigen Phasen.